租客不付租金或者延迟付租,房东应该怎么办?


房东们需要支付房屋贷款、服务费和相关账单外加可能别的其他费用,租客按时支付房租至关重要,但是有时候事情并非总是能顺利进行。本文探讨租客延迟或不付租金时可采用的法律途径和补救措施。


付款协议


采用付款协议可能是最简单、最便宜的解决方案,因为能与租客达成付款计划而不必进行法律追索总是比较容易的途径。我们的建议是房东和租客双方签署达成的协议书。 协议书虽然不比合同正式,但仍具有一定的法律效应, 租客应该意识到不遵守协议书里的条款将导致租客违反两项法律合同。租客可能同意把押金作为支付房租或者支付部分债务,这些都是可行的,但是建议以书面形式签订协议。



法律诉讼


如果租客无法或不愿签署协议书,作为房东,您可以对他们提起法律诉讼。未付的租金欠款可被视为常规的未偿债务,在递交了索赔书后可向县法院提起诉讼,以追回欠款。如果在指定的时限内租客未对法院的传票做出回应,房东将能够获得针对房客的违约判决,然后采取措施指示法警。这条路线的缺点是,如果租客仍居住在您的物业里,那么他们是否拥有足够的资产以供法警收回并在公开拍卖中出售以偿还债务。但是,从房东的角度来看,这条路线的优势在于,任何违约判决,如果在一定时间内未支付,将不仅会严重影响租客的信用记录,而且还会严重影响租客以后得到租约的可能性。 租客可能会意识到这一点,根据我们的经验,仅仅是发出县法院诉讼程序的警告,足以使租客在房东需要采取进一步行动之前做出必要的努力来支付欠款。如果租客已离开您的物业,那么在发出诉讼之前,需要租客当前最新的详细联系信息。如果不知道租客的最新联系信息,我们可以采取措施寻找租客,因此在发出诉讼之前,我们会掌握租客的最新信息。



追索担保人


如果租客已经离开了,并且租客有一个担保人签署了租赁协议,那么您可以向担保人追索未付的租金,但是必须是担保人签署了一份契约承诺他们将对任何未付租金负责,这条路线才会成功。 如果是这样的情况,那么需要把“申索信” 发送给担保人,并将信件副本发送给租客。如果未收到任何答复,并且担保人的联系方式正确无误,那么可以用上述法律程序一样对担保人进行追偿。假设担保人将是租客的密友或者更有可能是租客的家庭成员,那么这个行动方案,就收回未偿租金而言,将产生积极的结果。


驱逐房客的步骤

自从冠状病毒大流行开始以来,虽然驱逐租客所需的步骤没有改变,但是房东给租客的通知期已被改变。通常情况下,租客签订了有保证的短期租约(AST),如果租客在这个期限内停止支付租金,那么这有必要向他们发出第21节通知或者(和)第8接通知。这两个通知都是“搬迁通知书”告知租客需要在什么日期搬走。如果租客不遵守通知中的日期,房东将可以向法院申请占有令。如果仍然有必要,执行占有令同时,并指示法警出面以重新收回物业。


第21节通知和第8节通知各有利弊。对于房东而言,第21节通知更为直接,因为租客无法对诉讼提起抗辩,只要财产合法那么就可以占有,但是只有物业里的财产可以占有。第8节通知,如果获得批准,可以向租客针对任何未付租金发出命令,这是第21节通知不向房东开放的选择。但第8节通知的一个缺点是,租客可以根据自己的意愿提出抗辩,这种情况可能造成严重延迟房东收回物业。并且,如果法院认为辩方抗辩有效,则可能导致对租客有利的费用命令。


值得注意的是,如果在2020年8月29日之后使用第8节或第21节通知,房东必须给予6个月的通知,这是由于新冠病毒大流行的直接结果。在2020年3月26日之前,通知期仅为2个月,随着情况有望在未来几个月内恢复正常,预计房东需要的通知期将回到新冠病毒流行病前的时期。


如果您希望进一步讨论上述任何内容或需要我们民事诉讼团队的法律帮助,请联系

chinadesk@cnsolicitors.com

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